| 조달 연계 인증·인허가·직접생산 전문 올림 행정사합동사무소 – 최의란 대표행정사 |
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| 서울시립대학교 도시행정학 학사/석사/박사 졸업 |
| 서울시 주택진흥기금운용심의위원회 심의위원 |
| 대한행정사회 중앙교육연수원 교수 |
안녕하세요, 행정언어로 대표님의 사업을 돕는 행정사 최의란입니다.
재건축조합 설립을 준비하시는 추진위원회 위원장님, 임원님이라면 지금 동의서를 상당 부분 모으셨거나 한창 받고 계신 상황일 겁니다.
이제 인가 신청을 해도 되는지, 지금까지 받은 동의서가 법정 기준을 채우는지 확신이 서지 않으실 수 있습니다.
막상 알아보면 동의서 장수, 소유자 수, 토지면적, 동별 기준이 서로 다른 잣대라는 점부터 헷갈립니다.
공유자나 법인 소유자, 상속이 정리되지 않은 세대가 있으면 누가 동의할 수 있는지도 갈립니다.
이 부분을 정리하지 않고 신청하면 행정청의 보완 요구를 받거나, 인가 직전에 동의서를 다시 받고 총회를 다시 열어야 할 수 있습니다.
그 사이 주민 마음이 바뀌면 일정이 늦어지고 이미 모은 동의까지 잃을 수 있습니다.
이 글에서는 동의율 기준, 절차의 순서, 동의서와 서류에서 확인할 지점, 보완 요구를 받았을 때의 대응까지 행정사의 관점으로 정리해 드립니다.
칼럼을 읽어보시고 문의사항이 있으시다면 아래 채널을 통해 연락주셔도 좋습니다.
상담 도와드리고 있습니다.
재건축조합 설립 동의율은 어떤 기준으로 계산하나요?
재건축조합 설립의 동의율은 전체 구분소유자, 토지면적, 동별 구분소유자 세 가지를 각각 따로 봐야 합니다.
일반 재건축은 주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상, 토지면적의 70% 이상 토지소유자,
각 동별 구분소유자 과반수의 동의가 함께 필요합니다.
공동주택 각 동의 구분소유자가 5명 이하이면 그 동은 동별 동의 기준에서 제외되고,
복리시설은 원칙적으로 복리시설 전체를 하나의 동으로 봅니다.
주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되어 있다면 그 지역은 토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상,
토지면적 3분의 2 이상 토지소유자의 동의가 따로 필요합니다.
전체 비율이 70%를 넘었더라도 특정 동이나 복리시설에서 과반수가 안 되면 기준 미달이 될 수 있으니, 동별 현황표부터 만들어 보셔야 합니다.
재건축조합 설립 절차는 어떤 순서로 진행되나요?
먼저 우리 단지가 어떤 사업 유형인지 확인하고, 동의율을 산정한 뒤 동의서를 받고,
창립총회를 준비해 인가를 신청하는 순서로 정리하시면 됩니다.
일반 재건축의 조합설립인가는 정비구역 지정·고시 후에 받아야 하며, 인가권자는 시장·군수등입니다.
소규모재건축은 소규모주택정비법 제23조제2항에 따라 법정 동의율을 확보한 뒤 창립총회를 개최하고 인가를 신청합니다.
다만 소규모재건축의 사업대상 요건과 정비구역 지정 필요 여부, 정비구역 지정·고시 전에 인가를 받을 수 있는지는 관할 기관 안내를 확인하셔야 합니다.
같은 재건축이라는 이름 아래 적용 법률이 달라질 수 있어서, 이 확인을 먼저 하지 않으면 동의서 양식부터 다시 만들어야 할 수 있습니다.
재건축조합 설립 동의서와 공유자 동의는 서명만 받으면 되나요?
서명을 받았다고 해서 법적으로 유효한 동의가 되는 것은 아닙니다.
조합설립인가를 신청할 때는 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 적은 조합설립동의서와 동의사항을 증명하는 서류를 함께 제출합니다.
그래서 동의서의 기재사항, 서명, 날짜, 소유자 표시가 등기부상 소유자와 맞는지를 한 장씩 대조해야 합니다.
재건축 조합설립 공유자 동의는 특히 조심하셔야 합니다.
공유자 대표자 선임, 법인 소유자의 동의권자, 상속등기 전 소유자의 동의 기준, 동의서 철회·변경이나 소유권 변동 시 효력은 소유관계에 따라 달라지므로,
공유자 중 한 명만 서명한 동의서를 그대로 세지 마시고 관할 기관 안내와 개별 소유관계를 확인하셔야 합니다.
재건축조합 설립 인가 서류와 창립총회는 무엇을 준비하나요?
인가 신청서는 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 서식으로 작성하고,
비용이 적힌 조합설립동의서와 동의사항 증명서류를 붙입니다.
그 밖의 첨부서류와 시·도 조례상 추가서류는 지자체마다 안내가 다를 수 있으니 관할 기관 안내를 확인하셔야 합니다.
재건축 창립총회는 소집 통지, 참석과 위임, 의결, 회의록이 서로 맞아야 나중에 하자 주장을 줄일 수 있습니다.
소집방법, 의결정족수, 회의록 작성방법은 정관과 관할 기관 안내, 조례를 함께 확인해 총회 전에 기준을 정해 두셔야 합니다.
재건축조합 설립 보완 요구를 받으면 어디부터 보나요?
보완 통지를 받으면 무엇이 문제인지부터 분류하셔야 합니다.
통지된 항목이 동의율, 소유권, 총회, 서류 형식 중 어디에 해당하는지에 따라 서류만 추가하면 되는 일인지,
동의서를 다시 받아야 하는 일인지가 갈립니다.
서류 한 장을 더 내는 요청처럼 보여도 최초 신청의 기준 산정이 흔들리는 경우가 있어서 제출본 전체를 다시 대조해 보셔야 합니다.
보완 절차와 처리기간, 연장 가능 여부는 관할 지방자치단체의 민원 안내와 조례를 확인하셔야 합니다.
보완 이력과 제출본을 날짜별로 보관해 두시면 이후 대응이 훨씬 수월합니다.
동의서가 충분해 보여도 인가 직전에 막히는 이유
가장 많이 놓치는 것은 동의서 장수를 법정 동의율로 착각하는 일입니다.
동의서를 세는 일과 전체 구분소유자, 토지면적, 동별 구분소유자라는 분모를 확정하는 일은 서로 다른 작업입니다.
이 분모는 최신 등기부와 건축물대장, 토지대장으로 확정해야 하는데, 주민 명단만 보고 계산하는 경우가 많습니다.
그러면 공유자 한 명만 서명한 동의서, 소유권이 바뀐 세대, 동별 과반수에 한 명이 모자란 동이 신청 직전이나 행정청 검토 단계에서야 드러납니다.
그때는 해당 세대를 다시 찾아가 동의서를 받고, 이미 연 창립총회가 영향을 받으면 총회 일정까지 다시 잡아야 합니다.
인쇄와 우편, 주민 설명에 드는 비용이 다시 들고, 그 사이 마음이 바뀐 주민의 동의는 되돌리기 어렵습니다.
인가를 받으면 앞선 하자가 모두 해결된다고 생각하시기 쉽지만,
동의하지 않았다고 주장하는 소유자가 나오거나 제출본과 내부 보관본이 다르면 재건축 조합설립 후 조합원 자격과 동의 효력이 다툼이 될 수 있습니다.
이를 막으려면 신청 전에 세 가지 기준을 따로 계산해 검증하고, 동의서와 총회 기록을 제출본 그대로 보관해 두셔야 합니다.
신청 전 확인하실 7가지
1. 정비구역 지정·고시 여부와 사업 유형(일반 재건축인지 소규모재건축인지)을 확인하셨습니까?
2. 최신 등기부, 건축물대장, 토지대장으로 전체 구분소유자 수와 토지면적을 산정하셨습니까?
3. 동별 구분소유자 과반수와 복리시설 기준을 따로 계산하셨습니까?
4. 공유자·법인·상속 소유자의 동의권자와 대표자 관련 자료를 확인하셨습니까?
5. 동의서 원본과 동의사항 증명서류를 일련번호로 관리하고 있습니까?
6. 창립총회의 소집 통지, 참석·위임, 의결자료, 회의록이 서로 맞는지 대조하셨습니까?
7. 제출본 전체와 보완 이력, 인가 후 소유권 변동에 대응할 기록 보존 계획이 있습니까?
이런 경우라면 혼자 진행하기 어렵습니다.
· 공유자, 법인, 상속 소유자가 있거나 등기부와 실제 소유자 명단이 일치하지 않는다면 혼자 진행하기 어렵습니다.
· 동의율이 기준에 근접해 한두 명의 동의 유효성에 따라 충족 여부가 달라진다면 혼자 진행하기 어렵습니다.
· 창립총회가 이미 열렸는데 통지·위임·회의록 자료가 완전하지 않거나 보완 통지를 받았다면 혼자 진행하기 어렵습니다.
올림 행정사합동사무소는 이렇게 진행합니다
첫 상담에서는 단지 현황과 진행 단계를 먼저 확인합니다.
정비구역 지정·고시 여부, 사업 유형, 주택단지 밖 지역 포함 여부, 현재까지 받은 동의서 장수와 창립총회 개최 여부를 여쭙고,
이 자료를 바탕으로 재건축조합설립 신청이 가능한 단계인지 먼저 가늠합니다.
다음으로 최신 등기부, 건축물대장, 토지대장을 받아 분모를 확정합니다.
전체 구분소유자 수, 토지면적, 동별 구분소유자 수, 복리시설 구분을 표로 정리하고 동의율 세 가지 기준을 각각 계산합니다.
5명 이하 동이나 복리시설처럼 기준 적용이 달라지는 부분은 관할 기관 안내와 대조하며 확인합니다.
세 번째로 동의서를 한 장씩 대조합니다.
등기부상 소유자와 서명자, 공유자 대표자 관련 자료, 법인 소유자의 동의권자, 상속등기 전 소유자 여부를 확인합니다.
유효 여부가 불분명한 동의서는 따로 분류해 재징구가 필요한지 판단합니다.
공유자·법인·상속 세대의 구체적인 동의 기준은 개별 소유관계에 따라 달라지므로, 확정하기 전에 관할 기관 안내를 함께 확인합니다.
네 번째는 창립총회와 인가 서류 준비입니다.
소집 통지, 참석과 위임, 의결 자료, 회의록의 형식을 정관과 관할 안내에 맞추어 설계하고, 신청서 별지 제5호서식과 조합설립동의서, 동의사항 증명서류를 제출본 기준으로 정리합니다.
추가 서류는 시·도 조례와 관할 안내를 확인해 빠진 것이 없는지 점검합니다.
다섯째, 신청서를 접수한 뒤 보완 통지가 오면 항목을 유형별로 나누어 서류 보완으로 끝나는 일인지, 동의 재확인이 필요한 일인지 판단합니다.
처리기간과 보완 절차는 관할 지방자치단체 안내를 확인해 일정에 반영합니다.
마지막으로 인가 이후에도 제출본, 보완본, 동의서 원본, 총회 기록을 날짜별로 보관하는 체계를 함께 정리합니다.
소유권 변동이나 조합원 자격 문의가 들어올 때 근거 자료를 바로 찾기 위해서입니다.
조합원 자격 변동의 최신 기준처럼 확인이 필요한 사항은 관할 기관 안내로 확인하고, 그 결과를 기록으로 남깁니다.
행정사의 업무 범위와 계약상 책임은 계약 전에 서면으로 확인하시는 것이 좋습니다.
올림 행정사합동사무소는 어떤 업무를 직접 맡고
어떤 부분을 주민이나 다른 전문가와 나눠 진행하는지 상담 단계에서 먼저 말씀드립니다.
이런 상황이라면 상담을 받아보세요
정비구역 지정·고시 후 동의서를 받고 있는데 공유자나 법인 소유자가 섞여 있는 경우
동별 세대 수 차이가 크고 5명 이하 동이나 복리시설이 있어 동의율 계산이 어려운 경우
창립총회를 이미 열었거나 보완 통지를 받아 어디부터 고쳐야 할지 모르는 경우
위 상황 중 하나라도 해당하신다면 신청 전에 상담을 받아보시기를 권합니다.
상담을 준비하실 때는 최신 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 현재까지 받은 동의서 사본,
창립총회 자료, 보완 통지가 있다면 그 문서를 함께 가져오시면 됩니다.
자료가 완전하지 않아도 괜찮습니다.
가지고 계신 범위에서 먼저 확인하겠습니다.
문의는 올림 행정사합동사무소 상담 문의를 통해 남겨 주시면 됩니다.
지금까지 행정사 최의란이었습니다.
감사합니다.